Bostadstillägg för att hyrorna ska kunna höjas?

september 11, 2017

Jo, jag tycker det är bra att bostadstillägget för pensionärer höjs men det är såväl intressant som illavarslande och kanske lite hoppingivande att läsa hur Annika Strandhäll (S), socialförsäkringsminister, motiverar förslaget: ”kapitalet höjer hyrorna, då måste staten höja bostadstillägget.”

Det är ju helt sant att hyrorna pressas uppåt av vinsthungriga bostadsbolag som kan utnyttja såväl bostadsbristen som ett allt svagare stöd i lagen för de som försöker hålla emot.

Och visst kan en del av detta lösas genom riktade bidrag, till exempel bostadstillägg till pensionärer. Jag har däremot inte sett någon motsvarande ökning för barnfamiljernas bostadsbidrag. Och samtidigt kan det väl inte vara rimligt att regeringen ser på hur kostnaderna ökar genom att vinsterna tillåts öka.

Men retoriken är intressant, det är inte alltför ofta som socialdemokratiska ministrar pekar ut ”kapitalet” på det sättet.

Men det är illavarslande att bara landa i ”då måste staten höja bostadstillägget”.

Men kanske är det ändå en liten svag signal om att den S-ledda regeringen kan våga börja bedriva en bostadspolitik som tydligt ifrågasätter vinstjakten.

Ett första steg borde vara att riva uppväsentliga delar av den lagstiftning som Reinfeldtregeringen drev igenom 2010. Den lagen försvagade kraftigt allmännyttans roll och position på bostadsmarknaden. Tyvärr var det bara Vänsterpartiet som röstade emot regeringens förslag!

Jag har skrivit tidigare om hyressättningen:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2017/05/13/vart-ar-hyrorna-pa-vag/

Och här ett lite bredare förslag om en ny bostadspolitik:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2016/07/08/program-for-en-rattvis-bostadspolitik/

Inlägget är över ett år men håller fortfarande, tycker jag.

 

Annonser

Tygla en skenande bostadsmarknad

juli 4, 2017

Örebro kommun och bostadsbolaget Örebrobostäder försöker hitta former för att kunna erbjuda lite rimligare hyror i nyproducerade hyreslägenheter. På ett seminarium idag, tisdag, redovisades förslagen, för det är två olika förslag.

Kommunen ska kräva lägre hyror vid markanvisning, nedåt 1 250 kronor per kvm och år handlar det om, vilket betyder cirka 7 500 kronor i månaden för en trea. Upplägget bygger på att de företag som genomför detta också får bygga andra bostäder som då ska vara med och finansiera den lägre hyran. Företaget Botrygg har ett sånt projekt på gång.

Örebrobostäder (Öbo) erbjuder en kraftig rabatt, 30 procent första året, en rabatt som trappas av under 10 år. Upplägget beskrevs som ”en marknadsanpassad hyressättning” med hänvisning till den låga räntan.

Båda exemplen visar att det finns goda marginaler vid produktion av nya bostäder och det är bra att en del av dessa kommer andra än företagen till del. Men givetvis borde detta leda till en mer radikal översyn av villkoren för byggande, hyressättning och prissättning av nyproducerade bostadsrätter. Den ökade marknadsstyrningen har lett bostadsbranschen helt fel och många är det som måste betala för det. I Örebro petar de lite i problemet och det är bra att någon gör det men det är otillräckligt.

Men ändå tillräckligt för att fastighetsägarföreningens representant i panelen tydliggjorde att han ansåg båda dessa varianter av rimligare hyror som fel. Inget annat var väl att vänta – fastighetsägarna gillar ju höga hyror.

Diskussionen visade också att hela frågan om hyressättning är väldigt oklar, särskilt i nyproducerade bostäder. Ingen pratade om ”bruksvärde” utan det begrepp som användes var ”marknadshyra” och det visar väl var frågan har hamnat.

De upplägg som är på gång i Örebro handlar bara om en ganska liten del av de nyproducerade hyreslägenheterna och därför är det förstås en fråga om vilka som ska få förmånen(?) att hyra lägenheterna med lite rimligare hyror. En del av de förslag som nämndes låg oroande nära social housing!

Jag tror bostadsfrågan kommer att ha stor betydelse för hur det framtida samhället kommer att fungera. Jag tror att väl fungerande hyresbostäder med rimliga hyror och bra villkor, till exempel ett starkt besittningsskydd, är viktiga för en väl fungerande bostadspolitik. Jag är övertygad om att om detta ska bli möjligt oh för att det kunna fungera för alla så behövs starka allmännyttiga bostadsföretag som har just dessa uppgifter.

För att stärka allmännyttan eller kanske snarare återupprätta allmännyttan måste den olyckliga lagstiftningen från 2010 avskaffas. Den lagstiftning som kräver affärsmässighet. Det är den som gör att ett bostadsföretag kan ge 30 procent rabatt och ändå kunna hävda att det är en bra affär! (Jag menar att den sk affärsmässigheten har pressat upp alla kalkyler så 70 procent funkar….

Om just hyran och hyressättningen bloggade jag för en dryg månad sedan, här kan du läsa det:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2017/05/13/vart-ar-hyrorna-pa-vag/


Bostadsbristens profitörer behöver hjälp av staten!

mars 15, 2017

Sedan marknadskrafterna fått ökat spelutrymme inom bostadssektorn har det mesta gått snett. Bostadsbrist, höga priser och segregation för att nämna några av de tydligaste effekterna.

Nu inser uppenbarligen marknadstillskyndarna själva att staten måste ”hjälpa till” om inte effekterna av marknadiseringen ska bli orimliga. Sedan SKL redovisat att det är byggarna som fördröjer eller stoppar byggandet av bostäder, särskilt i mindre kommuner så förordar Sveriges byggindustrier att staten ska gå in med lån och därmed ta den stora risken – vinsterna ska förstås gå till företagen. Det är ju en melodi vi känner igen!

I dagens DN (15 mars) finns följande ” Oavsett hur stort bostadsbehovet är så måste byggherrarnas kalkyler gå ihop, påpekar Björn Wellhagen, samhällspolitisk chef på Sveriges byggindustrier.” Det kanske låter rimligt men Wellhagen glömmer då att nämna att avkastningskraven från byggföretagen är betydligt högre på mindre orter, en kalkylränta på 7 – 8 procent är inte ovanlig och sådan avkastning ligger långt ifrån vad som är rimligt på bostäder som ska byggas för åtminstone 50 år.

Wellhagen föreslår därför (enligt DN) att staten ska ta den största risken genom en speciell sorts lån.

Men som sagt; Vi har hört och sett det förut: Företagen driver på för att marknaden ska få styra och plockar gärna hem vinsterna men när det gäller att få det att fungera för alla då ropar de på staten.


Bostadsbristens profitörer

mars 14, 2017

Alltför många tjänar stora pengar på bostadsbristen och dessvärre är det också alltför många som får betala ett högt pris. Många av de tjänar de stora pengarna har också ett strakt inflytande över bostadsproduktionen och agerar systematiskt för att upprätthålla bostadsbristen.

Bland de stora profitörerna finns givetvis de stora byggföretagen men där finns också bankerna och deras oheliga allians bidrar starkt till bostadsbristen. Det är den omfattande avregleringen av bostadsmarknaden som har gjort det möjligt för företagen att hålla nere bostadsproduktionen och därmed kunna fortsätta tjäna pengar på bostadsbristen.

Den viktigaste intäktskällan för byggföretagen är höga priser för nyproducerade bostadsrätter och därför ransoneras bostadsrätterna så priserna hålls uppe. I DN idag tar äntligen SKL (SverigesKommunerochLandsting) ”bladet från munnen” och klargör läget. Av artikeln framgår ” I två tredjedelar av de kommuner som under perioden har antagit planer för bostäder har byggherrarna underutnyttjat dem möjligheter som ges.” Många har ropat men knappast hörts och istället har skulden lagts på kommunernas handläggning av planer och bygglov men nu har SKL gjort en med gedigen genomgång som tydligt visar hur det ligger till.

Egentligen har nog alla vetat men marknadsfundamentalismen har varit alltför stark för att ett marknadskritiskt har varit möjligt. Dessutom är det många, många andra, alltså förutom stora byggföretag och banker, som tjänar grova pengar. Det är mäklare, andrahandsuthyrare och privata fastighetsägare. I vissa fall handlar det om mycket stora pengar. Andrahandshyror på 15 000 för bostäder med ett bruksvärde på 6 000 är inte ovanligt.

En av de allra tydligaste slutsatserna i rapporten är att byggföretagen undviker mindre orter trots att bostadsbristen finns i nästan hela landet. Bara helt säkra investeringar är det som gäller. Kanske är detta en av de starkaste faktorerna bakom den mycket starka inflyttningen till stora städer.

Underlaget från SKL är en rapport som blev offentlig idag (tror jag). Rapporten är inte lika tydlig som SKL:s uttalande i DN. Här finns rapporten: https://skl.se/tjanster/press/nyheter/nyhetsarkiv/detaljplaneprocesseningethinderforbyggandet.11594.html

Jag har, förstås, i första hand en bild av hur det ser ut och fungerar på Gotland och det är mycket tydligt att byggherrar som tilldelats mark fördröjer kraftigt och jag är övertygad om att motivet är att hålla uppe bostadsbristen.

Här går det att hitta en insändare jag skrivit om detta för drygt ett år sedan: http://gotland.vansterpartiet.se/2016/02/20/det-ar-nu-vi-behover-bostader/

 

 

 


Vilse i pannkakan…

februari 20, 2017

är väl den vänligaste beskrivningen av hur Hyresgästföreningen och allmännyttan nu driver iväg sitt hyressättningsarbete åt ett håll som blir alltmer likt marknadshyror. I en artikel på DN-debatt idag utvecklar de sitt förslag men viktiga ambitioner saknas helt. Ingenting om att bekämpa segregation, ingenting om ”rimliga hyror”. Istället är fokus att inte hålla på och diskutera bostadspolitikens villkor utan fixa till en lösning som dämpar en del av dagens debatt och då har de valt att ge efter för ropen från de som kräver marknadshyror.

Med tanke på det ganska kaotiska läget på Stockholms bostadsmarknad så är deras utgångspunkt i artikeln rena sveket ”Krav på lagändringar och systemskifte framförs ofta. Åsikterna sträcker sig över hela skalan från mer subventioner och ökade regleringar till total avreglering och marknadshyra. Utan att ta ställning i den debatten vill vi skapa ordning och transparens i hyressättningen i Stockholm”

Så nu görs en radikal omläggning av hyressättningen men ingen ambition om vilken bostadspolitik som den ska ge stöd för. Högre vinster? Högre hyror? Mer bostadsbrist? Mer segregation? Eller vart är de på väg? Artikeln ger inget säkert svar men några ledtrådar är ändå ganska uppenbara.

  • En överordnad fråga är att dagens lagstiftning ska vara kvar. Den garanterar artikelförfattarna en fortsatt stark ställning!
  • En självklar effekt kommer att bli högre hyror, troligen mycket högre hyror, i de mest attraktiva delarna av Stockholm, t ex innerstaden. Att det är stora förändringar framgår val av deras skrivning ” Vi ar överens om att eventuella konsekvenser av ett införande måste omhändertas ansvarsfullt och varsamt.
  • Några lägre hyror kommer inte att vara genomförbara. För att klara det skulle nån typ av omfördelningsinstrument att behövas och något sådant anvisas inte. Inom de stora bolagen går det förstås men inget om detta sägs och jag utgår från att den nya hyressättningen ska gälla alla.
  • Det kommer att hamna stora pengar i fastighetsägarnas fickor.

Det är inte svårt att förstå debatten om hyresnivåerna i Stockholm och kanske måste några nya principer börja användas, nya i förhållande till det mer traditionella sättet att sätta bruksvärdeshyror. Men då krävs också en bredare uppsättning av insatser som bland annat handlar om vart de stora hyresökningarna ska ta vägen? Dessutom måste vi ha väldigt klart för oss att högre hyror i de relativt färdigbyggda delarna av Stockholm inte ger fler bostäder. Huvuddelen av de nya bostäderna måste byggas på andra platser och det byggandet blir varken mer eller mindre lönsamt av högre hyror på Östermalm.

För Stockholm borde en viktig uppgift vara att bygga bra, attraktiva och hållbara nya stadsdelar utanför tullarna. Jag har av personliga skäl bekantat mig med att av de (relativt) nya områdena och kan lätt(!) konstatera att Stockholms kommun och exploatören inte skött detta trots goda förutsättningar. Men stor brist på skolor och förskolor är helt enkelt inte acceptabelt!

Tyvärr är dagens artikel på DN-debatt bara ytterligare ett exempel på att det saknas en riktig bostadspolitisk debatt och att företagens vinstintresse håller på att ta över. Men visst finns det väl ett politiskt ansvar och en politisk styrning över Stockholms allmännyttiga bostadsföretag.

 

http://www.dn.se/debatt/lat-attraktiva-lagenheter-i-stockholm-fa-hogre-hyror/


Demokratisera bostadsbyggandet

februari 3, 2017

Nej till marknadshyror borde vara en självklar utgångspunkt för att bedriva en social bostadspolitik men det räcker inte. Just nu verkar den viktigaste striden stå om de allmännyttiga kommunägda bostadsföretagen. Vänstern har lätt att ta ställning i båda dessa frågor men hur ser en mer samlad bostadspolitik ut?

Jag anser att det är nödvändigt att utveckla de allmännyttiga företagen men dessvärre ser vi flera exempel på raka motsatsen, dvs en nedmontering. Det sker både genom utförsäljningar men också genom att allmännyttan inte lever upp till det allmännyttiga syftet utan bedrivs alltmer ”affärsmässigt”.

Det börjar bli mer och mer tydligt att den lagändringen om hyressättning och de allmännyttiga företagen som Reinfeldtregeringen drev igenom 2010 börjar få genomslag. Hyresnivåerna i nyproducerade bostäder är nu på nivåer på många orter/städer som är orimliga för väldigt många och underblåser en tilltagande boendesegregation.

Det statliga investeringsbidraget bör permanentas men för att det ska fungera bra så måste också reglerna för bostadsföretagen ändras så att det blir möjligt att sätta hyror lite mer långsiktigt. Idag innebär reglerna att bostadsföretag som agerar allmännyttigt drabbas av fiktiva kostnader som kan vara besvärande genom krav på sk nedskrivningar. (Se nedan vad det betyder). Nya bostäder kommer knappast att upplevas som billiga men det borde vara fullt möjligt att bygga en ytsnål trerummare med hyra under 8 000 kronor i månaden också i storstadsområden. På många ställen skulle det nog uppfattas som billigt.

Kommunernas markpolitik måste skärpas och inte minst måste det bli en central politisk fråga för den lokala politiken. Intresset och kunskapen måste öka om det här viktiga området som verkligen stod i centrum för politiken innan bostadspolitiken nedrustades. Dels måste vi agera för att markpriserna inte sticker iväg som de har gjort under de senaste åren, dels måste vi använda det offentliga markägandet ör att verkligen se till att det blir ”rätt byggande i rätt tid”. Tyvärr kan jag här på Gotland se en slapphet som innebär att markanvisningar kan bli liggande uppåt fyra år innan byggstart. Men kommunernas möjligheter behöver också förbättras.

Summan är ungefär att bostadsbyggandet måste demokratiseras så att det är behoven som styr och inte företagens vinstintresse.

Och hyressättningen är givetvis viktig:

  • Bostadsmarknaden ska styras av ett bruksvärdessystem som garanteras genom kollektivt förhandlade hyror. Genom hyror som motsvarar bostadens standard och kvalitet är syftet att kunna ge alla hyresgäster, oberoende av inkomst, en bra bostad till en rimlig kostnad.
  • Allmännyttans hyresnormerande funktion bör återinföras.
  • Presumtionshyror bör bara tillåtas i undantagsfall och då bara för begränsad tid. Om ens då!

Samtidigt lever debatten om marknadshyror och det är på ett sätt lätt att förstå; fastighetsägarna har flera miljarder skäl att driva på om marknadshyror. Men argumentationen för marknadshyror känns allt märkligare och ibland ganska desperat.

Igår berättade DN att Assar Lindbeck tycker som han alltid har gjort, att vi ska ha marknadshyror.

Lindbeck tror att det är möjligt att konstruera ett system som skulle konfiskera de ökade fastighetsvärdena som skulle bli följden av marknadshyror. Det tror inte jag är möjligt och det är knappast så fastighetsägarna som driver frågan har tänkt sig. En del av de ökade fastighetsvärdena har säkert redan inträffat som en följd av debatten och ”förhoppningen”. Men allra mest märkligt är ändå hans påstående ”Dessutom medför slopad hyreskontroll att priserna på bostadsrätter och villor kan dämpas. Det beror på att trycket på dessa marknader inte längre blir lika starkt, tillägger han.”

Det var väl ungefär så borgarna argumenterade när den stora omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter inleddes i Stockholm. Kanske trodde de på fullt allvar att mer marknad skulle begränsa marknadskrafterna. Nu vet vi att detta inte blev fallet, prisökningarna har ju varit oerhörda.

Ett annat ”intressant” inlägg i debatten har Boverket stått för, visserligen några år sedan men ändå:

Boverket har räknat ut att det bor fel människor i de mer attraktiva hyreslägenheterna. ”Hyreslägenheterna utnyttjas ineffektivt eftersom lägenheterna inte fördelas efter betalningsvilja – det blir en allokeringsrelaterad effektivitetsförlust. ”Exakt så skriver Boverket (på sid 3 i rapporten se en i slutet av inlägget) Det betyder att det bor personer med alltför låga inkomster där någon som har mer pengar skulle vilja bo och det anser Boverket är en ”effektivitetsförlust”.

Enligt Boverket innebär dessa ”effektivitetsförluster” 90 % av de ”problem” som Boverket anser beror på bruksvärdesystemet. Om man väljer att beskriva detta som effektivitetsförluster så är det säkert sant, eftersom själva syftet med bruksvärdeshyror är just detta, alltså att motverka ekonomisk segregation och inte tvinga människor att flytta när fastighetsägaren vill hyra ut till någon som vill betala mer i hyra.

Fast det vanliga argumentet för marknadshyror är att det skulle öka byggandet av hyresrätter, den vanliga tilltron till ”släpp marknaden” loss men egentligen räcker det att fundera en kort stund så blir det tydligt att de verkligt stora hyresökningarna skulle komma i innerstädernas mest centrala delar och några andra områden med unika tillgångar, vattenkontakt och liknande. Men för att klara att bygga bort bostadsköerna räcker ju inte de områdena till utan mycket kommer att hamna i städernas ytterkanter. Dessutom är det lätt att jämföra vad bygg- och bostadsmartknaden tucker att det är möjligt att ta ut för hyresrätter (utan marknadshyror) och för bostadsrätter, där marknadspris råder. Senaste statistiken från SCB visar att priset för en nyproducerad bostadsrätt är cirka 55 000 kronor/kvm och för en hyresrätt är motsvarande pris cirka 32 000 i de tre storstadsområdena. Om en marknadshyra skulle sättas för att förränta 55 000 kr/kvm så börjar väl en hyra för en trerummare att närma sig 25 000 kronor i månaden.

Jag har bloggat om detta tidigare:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/11/13/cynismen-pa-boverket/

Fast det vanliga argumentet för marknadshyror är att det skulle öka byggandet av hyresrätter, den vanliga tilltron till ”släpp marknaden” loss men egentligen räcker det att fundera en kort stund så blir det tydligt att de verkligt stora hyresökningarna skulle komma i innerstädernas mest centrala delar och några andra områden med unika tillgångar, vattenkontakt och liknande. Men för att klara att bygga bort bostadsköerna räcker ju inte de områdena till utan mycket kommer att hamna i städernas ytterkanter. Dessutom är det lätt att jämföra vad bygg- och bostadsmarknaden tycker att det är möjligt att ta ut för hyresrätter (utan marknadshyror) och för bostadsrätter, där marknadspris råder. Senaste statistiken från SCB visar att priset för en nyproducerad bostadsrätt är cirka 55 000 kronor/kvm och för en hyresrätt är motsvarande pris cirka 32 000 i de tre storstadsområdena. Om en marknadshyra skulle sättas för att förränta 55 000 kr/kvm så börjar väl en hyra för en trerummare att närma sig 25 000 kronor i månaden.

Så lite om nedskrivningar som jag nämnde tidigt i texten:

När ett ”nytt hus” byggts färdigt så görs ska en marknadsvärdering göras. Marknadsvärderingen göra enligt modeller som värderingsinstitut (t ex Datscha ) utarbetat och med höga avkastningskrav (över fem procent) som, enligt min mening, är helt främmande för ett allmännyttigt företag. Dessutom kryddas dessa med höga riskpåslag på mindre orter. Om marknadsvärdet anses ligga under investeringskostnaden måste en nedskrivning göras genom en kostnad i företagets resultaträkning, en kostnad som kan uppgå till en miljon kronor per lägenhet, trots att bostäderna och ”huset” har en rimlig kalkyl. 100 lägenheter per år kan ”kosta” 100 miljoner om året och leda till flera års underskott. Det är bland annat sådana låtsaskostnader som för en del leder till slutsatsen att lägenheter måste säljas ut.

Här en länk till boverkets rapport:

http://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2013/bostadsbristen-och-hyressattningssystemet/


Bostadspolitik för ökad rättvisa

januari 30, 2017

Bostadspolitiken har havererat sedan marknadskrafterna getts ett allt större utrymme. Vi var väl några som hoppades att S-MP-regeringen skulle ha vilja och förmåga att ta några goda initiativ mot bostadsbristen, skenande priser och ökad segregation. Men mest har vi sett en valhänthet och svaga förslag. Jo investeringsbidraget nu när det äntligen finns på plats, 2½ år efter regeringsskiftet!

Så idag kommer bostadsministern Peter Eriksson (MP) med sitt besynnerliga uttalande att han ”vill se en ”rejäl sänkning” av reavinstskatten vid försäljning av bostäder” (DN). Han tror att det ökar rörligheten och därmed ett bättre utnyttjande av bostäderna.

Uttalandet är besynnerligt av två skäl:

  1. Reavinstskatten höjdes för att delfinansiera den kraftiga sänkningen av fastighetsskatten (bara för de med de dyraste villorna) och det är snarare sänkningen fastighetsskatten som minskade rörligheten men det är inte den som nu tas upp.
  2. Läget på bostadsmarknaden är fortfarande ganska akut och ett sånt här utspel från en bostadsminister riskerar snarare att bromsa rörligheten ”om jag väntar nåt år med att sälja så kanske skatten är lägre. Eller möjligen kommer beslutet snabbt men det tvivlar jag på. Regeringen lyckades ju göra samma sak med ett utlovat investeringsbidrag som dröjde nästan två år från utspel till ikraftträdande.

Läs hela inlägget här »