Demokratisera bostadsbyggandet

februari 3, 2017

Nej till marknadshyror borde vara en självklar utgångspunkt för att bedriva en social bostadspolitik men det räcker inte. Just nu verkar den viktigaste striden stå om de allmännyttiga kommunägda bostadsföretagen. Vänstern har lätt att ta ställning i båda dessa frågor men hur ser en mer samlad bostadspolitik ut?

Jag anser att det är nödvändigt att utveckla de allmännyttiga företagen men dessvärre ser vi flera exempel på raka motsatsen, dvs en nedmontering. Det sker både genom utförsäljningar men också genom att allmännyttan inte lever upp till det allmännyttiga syftet utan bedrivs alltmer ”affärsmässigt”.

Det börjar bli mer och mer tydligt att den lagändringen om hyressättning och de allmännyttiga företagen som Reinfeldtregeringen drev igenom 2010 börjar få genomslag. Hyresnivåerna i nyproducerade bostäder är nu på nivåer på många orter/städer som är orimliga för väldigt många och underblåser en tilltagande boendesegregation.

Det statliga investeringsbidraget bör permanentas men för att det ska fungera bra så måste också reglerna för bostadsföretagen ändras så att det blir möjligt att sätta hyror lite mer långsiktigt. Idag innebär reglerna att bostadsföretag som agerar allmännyttigt drabbas av fiktiva kostnader som kan vara besvärande genom krav på sk nedskrivningar. (Se nedan vad det betyder). Nya bostäder kommer knappast att upplevas som billiga men det borde vara fullt möjligt att bygga en ytsnål trerummare med hyra under 8 000 kronor i månaden också i storstadsområden. På många ställen skulle det nog uppfattas som billigt.

Kommunernas markpolitik måste skärpas och inte minst måste det bli en central politisk fråga för den lokala politiken. Intresset och kunskapen måste öka om det här viktiga området som verkligen stod i centrum för politiken innan bostadspolitiken nedrustades. Dels måste vi agera för att markpriserna inte sticker iväg som de har gjort under de senaste åren, dels måste vi använda det offentliga markägandet ör att verkligen se till att det blir ”rätt byggande i rätt tid”. Tyvärr kan jag här på Gotland se en slapphet som innebär att markanvisningar kan bli liggande uppåt fyra år innan byggstart. Men kommunernas möjligheter behöver också förbättras.

Summan är ungefär att bostadsbyggandet måste demokratiseras så att det är behoven som styr och inte företagens vinstintresse.

Och hyressättningen är givetvis viktig:

  • Bostadsmarknaden ska styras av ett bruksvärdessystem som garanteras genom kollektivt förhandlade hyror. Genom hyror som motsvarar bostadens standard och kvalitet är syftet att kunna ge alla hyresgäster, oberoende av inkomst, en bra bostad till en rimlig kostnad.
  • Allmännyttans hyresnormerande funktion bör återinföras.
  • Presumtionshyror bör bara tillåtas i undantagsfall och då bara för begränsad tid. Om ens då!

Samtidigt lever debatten om marknadshyror och det är på ett sätt lätt att förstå; fastighetsägarna har flera miljarder skäl att driva på om marknadshyror. Men argumentationen för marknadshyror känns allt märkligare och ibland ganska desperat.

Igår berättade DN att Assar Lindbeck tycker som han alltid har gjort, att vi ska ha marknadshyror.

Lindbeck tror att det är möjligt att konstruera ett system som skulle konfiskera de ökade fastighetsvärdena som skulle bli följden av marknadshyror. Det tror inte jag är möjligt och det är knappast så fastighetsägarna som driver frågan har tänkt sig. En del av de ökade fastighetsvärdena har säkert redan inträffat som en följd av debatten och ”förhoppningen”. Men allra mest märkligt är ändå hans påstående ”Dessutom medför slopad hyreskontroll att priserna på bostadsrätter och villor kan dämpas. Det beror på att trycket på dessa marknader inte längre blir lika starkt, tillägger han.”

Det var väl ungefär så borgarna argumenterade när den stora omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter inleddes i Stockholm. Kanske trodde de på fullt allvar att mer marknad skulle begränsa marknadskrafterna. Nu vet vi att detta inte blev fallet, prisökningarna har ju varit oerhörda.

Ett annat ”intressant” inlägg i debatten har Boverket stått för, visserligen några år sedan men ändå:

Boverket har räknat ut att det bor fel människor i de mer attraktiva hyreslägenheterna. ”Hyreslägenheterna utnyttjas ineffektivt eftersom lägenheterna inte fördelas efter betalningsvilja – det blir en allokeringsrelaterad effektivitetsförlust. ”Exakt så skriver Boverket (på sid 3 i rapporten se en i slutet av inlägget) Det betyder att det bor personer med alltför låga inkomster där någon som har mer pengar skulle vilja bo och det anser Boverket är en ”effektivitetsförlust”.

Enligt Boverket innebär dessa ”effektivitetsförluster” 90 % av de ”problem” som Boverket anser beror på bruksvärdesystemet. Om man väljer att beskriva detta som effektivitetsförluster så är det säkert sant, eftersom själva syftet med bruksvärdeshyror är just detta, alltså att motverka ekonomisk segregation och inte tvinga människor att flytta när fastighetsägaren vill hyra ut till någon som vill betala mer i hyra.

Fast det vanliga argumentet för marknadshyror är att det skulle öka byggandet av hyresrätter, den vanliga tilltron till ”släpp marknaden” loss men egentligen räcker det att fundera en kort stund så blir det tydligt att de verkligt stora hyresökningarna skulle komma i innerstädernas mest centrala delar och några andra områden med unika tillgångar, vattenkontakt och liknande. Men för att klara att bygga bort bostadsköerna räcker ju inte de områdena till utan mycket kommer att hamna i städernas ytterkanter. Dessutom är det lätt att jämföra vad bygg- och bostadsmartknaden tucker att det är möjligt att ta ut för hyresrätter (utan marknadshyror) och för bostadsrätter, där marknadspris råder. Senaste statistiken från SCB visar att priset för en nyproducerad bostadsrätt är cirka 55 000 kronor/kvm och för en hyresrätt är motsvarande pris cirka 32 000 i de tre storstadsområdena. Om en marknadshyra skulle sättas för att förränta 55 000 kr/kvm så börjar väl en hyra för en trerummare att närma sig 25 000 kronor i månaden.

Jag har bloggat om detta tidigare:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/11/13/cynismen-pa-boverket/

Fast det vanliga argumentet för marknadshyror är att det skulle öka byggandet av hyresrätter, den vanliga tilltron till ”släpp marknaden” loss men egentligen räcker det att fundera en kort stund så blir det tydligt att de verkligt stora hyresökningarna skulle komma i innerstädernas mest centrala delar och några andra områden med unika tillgångar, vattenkontakt och liknande. Men för att klara att bygga bort bostadsköerna räcker ju inte de områdena till utan mycket kommer att hamna i städernas ytterkanter. Dessutom är det lätt att jämföra vad bygg- och bostadsmarknaden tycker att det är möjligt att ta ut för hyresrätter (utan marknadshyror) och för bostadsrätter, där marknadspris råder. Senaste statistiken från SCB visar att priset för en nyproducerad bostadsrätt är cirka 55 000 kronor/kvm och för en hyresrätt är motsvarande pris cirka 32 000 i de tre storstadsområdena. Om en marknadshyra skulle sättas för att förränta 55 000 kr/kvm så börjar väl en hyra för en trerummare att närma sig 25 000 kronor i månaden.

Så lite om nedskrivningar som jag nämnde tidigt i texten:

När ett ”nytt hus” byggts färdigt så görs ska en marknadsvärdering göras. Marknadsvärderingen göra enligt modeller som värderingsinstitut (t ex Datscha ) utarbetat och med höga avkastningskrav (över fem procent) som, enligt min mening, är helt främmande för ett allmännyttigt företag. Dessutom kryddas dessa med höga riskpåslag på mindre orter. Om marknadsvärdet anses ligga under investeringskostnaden måste en nedskrivning göras genom en kostnad i företagets resultaträkning, en kostnad som kan uppgå till en miljon kronor per lägenhet, trots att bostäderna och ”huset” har en rimlig kalkyl. 100 lägenheter per år kan ”kosta” 100 miljoner om året och leda till flera års underskott. Det är bland annat sådana låtsaskostnader som för en del leder till slutsatsen att lägenheter måste säljas ut.

Här en länk till boverkets rapport:

http://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2013/bostadsbristen-och-hyressattningssystemet/

Annonser

Nej till en bedrövlig ”bostadspolitik” och social housing.

januari 7, 2016

Nu kommer alltmer av räkningen för Reinfeldtsregeringens usla bostadspolitik eller snarare avveckling av bostadspolitiken. Igår uppmärksammade massmedia (SR och TT) att Boverket föreslår byggande av ”social housing” vilket betyder särskilda hus och områden för fattiga. Det är dessvärre en inte helt ologisk följd av att bostadspolitiken succesivt avvecklats och de sista spikarna i kistan slog Reinfeldtregeringen.

Social housing innebär att vi institutionaliserar bostadssegregationen och det finns nog en del mörka politiska krafter som önskar det och som väntat på nån sorts krisläge för att få stöd för detta och det kommer nu Boverket med. Och krisen är enorm men att bygga särskilda fattigbostäder löser inget problem men skapar flera. Däremot är social housing ytterligare ett steg mot en alltmer marknadsstyrd bostadsmarknad. Social housing är nämligen en viktig del i införandet av marknadshyror. Det vill de privata fastighetsägarna och det har också Boverket förordat i en rapport för något år sedan. (Därför kändes det väldigt stötande när Sveriges Radio rubricerade artikeln ”Boverket kräver socialt byggande” när det alltså är raka motsatsen).

Förutom en ökad bostadssegregation så innebär social housing andra problem eftersom systemet bygger på att de som ska bo där måste kvalificera sig genom mycket låg inkomst, sociala problem eller andra omständigheter som vi knappast önskar att någon ska behöva leva under. Social housing riskerar förstås att permanenta en ganska usel livssituation eftersom förbättringar av inkomst eller social situation riskerar att leda till bostadslöshet. Kanske vad en del arbetsgivare drömmer om; anställda som inte vill ha högre lön.

Det som behövs är ett omfattande byggande av hyresrätter till rimliga kostnader. Det har vi klarat förut och regeringen har varit på rätt spår med förslaget om investeringsstöd men det är tyvärr ett förslag som är för begränsat, lite för svagt och dessutom drar det ut på tiden. Anslaget från riksdagen är 3,2 miljarder, som ännu inte kan användas eftersom det saknas regeringsbeslut om villkoren. Men nivån borde lätt kunna dubblas och det börjar det handla om 30 000 hyreslägenheter per år. Som en jämförelse kan nämnas att rot- och rutavdragen kostar staten cirka 18 miljarder om året.

Boverkets förslag om social housing är inte kostnadsberäknat, staten förutsätts ta kostnaden, och det finns heller ingen annan egentlig konsekvensanalys.

Nåja, jag skriver det här i lite upprördhet, både över att förslagen lanseras och att de knappast stöter på motstånd. Här kommer lite av underlaget till mina påståenden och förslag:

Reinfeldtregeringen avskaffade investeringsstödet till byggande av hyresrätter genom ett beslut 2006, nästan direkt efter valet. Byggandet av hyresrätter minskade snabbt.

2010 beslutade riksdagen om begränsningar i de allmännyttiga bostadsföretagens verksamhet i en lag som bland annat föreskrev ”affärsmässighet”. Den lagen har tyvärr ytterligare bidragit till bostadsbristen och inriktningen av nyproduktionen på välbeställda. Bara Vänsterpartiet röstade emot!

I oktober 2013 skrev Boverket en märklig rapport som i stort sett förordade marknadshyror. Jag har bloggat om den tidigare.   https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/11/13/cynismen-pa-boverket/

Jag har skrivit om social housing och marknadshyror också förut.

Här om marknadshyror: https://larsbjurstrom.wordpress.com/tag/marknadshyror/

Och om social housing: https://larsbjurstrom.wordpress.com/2015/07/01/fastighetsagarnas-nysprak/

Ursäkta att jag gör det lite enkelt för mig genom att länka och så men jag var angelägen att skriva en blogg och har inte så mycket tid just nu.

 

 


Nyliberala boverket

maj 9, 2014

Många försöker föra fram förslag för att öka bostadsbyggandet, självklart kan tyckas så som läget ser ut på många håll. Givetvis påverkas förslagen starkt av ekonomiska intressen och vår grundläggande syn på vilket samhälle vi vill ha. Möjligen skiljer Boverket ut sig och väljer i hög grad att försöka förklara att problemet är att fel människor bor i ”rätt” bostäder och att vi kanske inte kan lösa bristen på bostäder. Eller hur ska man annars tolka deras senaste så kallade marknadsrapport. Det är mest en förklaring av att marknaden måste få styra och då kommer bristen att bestå. Men först en alldeles märklig skrivning från deras rapport: ”Den stora efterfrågan har överraskat många aktörer på bostadsmarknaden och sannolikt även politiker. Byggnadsindustrin var liten när efterfrågan tog fart, anpassad till en situation med låg efterfrågan på bostäder.” Sanningen är ju att bostadsbyggandet rasade när alliansregeringens politik slog igenom. Det tar ju några år innan ny politik slår igenom när det gäller färdigbyggda. Åren 2006 – 2008, dvs innan Reinfeldtregeringen påverkade så var byggandet betydligt högre än de följande åren. Att Boverket nu förklarar det låga bostadsbyggandet 2009 – 2012 med att ” Byggnadsindustrin var liten”. Det är verkligen ett simpelt sätt att lägga sanningen tillrätta. Alliansregeringens politik drabbade särskilt hårt byggandet av hyresrätter som nästan halverades från 2006 – 2010. Det var naturligtvis också avsikten. Nu har bristen blivit så stor så att det blivit möjligt att pressa ut högre hyror – det var naturligtvis också avsikten. Och nu hoppas marknadsförespråkarna på att bruksvärdeshyran sska avskaffas. Det är inget nytt men möjligen är det lite nytt att den statliga myndigheten Boverket tillhör pådrivarna för marknadshyror. I november kom Boverket med en mycket cynisk rapport, som jag då kommenterade. Nu har de kommit med en ny där de bland annat skriver: ”Bristen är omöjlig att bygga bort utan att vi ser över tillämpningen av bruksvärdesprincipen och reavinst-skatten vid bostadsförsäljningar. Det är dessutom dyrt att bygga och det utan tvekan mest kostnadseffektiva för att öka utbudet av bostäder är att se över hur befintliga bostäder används. Det ineffektiva utnyttjandet av våra bostäder innebär stora välfärdsförluster. Ett tecken på att våra bostäder inte används effektivt är att vi, trots obalanserna på bostadsmarknaden, har lika många bostäder att tillgå per invånare idag som 1990 och få lär hävda att bristen på bostäder var lika stor vid ingången.” Mycket kan förstås sägas om detta men uppenbart är att Boverket inte tror på bostadspolitik överhuvudtaget. Det är tydlig nyliberalism som präglar Boverkets uppfattningar. Problemen är, enligt Boverket, att inte marknaden fritt får råda. De välfärdsförluster som Boverket pratar om är att fel människor bor i en del attraktiva bostäder, nånting som de inte skulle få möjlighet till om priset skulle vara avgörande. Då skulle förstås bara de med höga inkomster bo i de mest attraktiva områdena och det är så välfärden skulle bli bättre, allt enligt de teorier som Boverket baserar sina resonemang på. Klart tycks vara att frågor om segregation och om hur samhället bäst ska kunna utvecklas är inget som Boverket bryr sig om. Deras nästa rapport borde rimligen dra slutsatsen att Boverket inte behövs. För någon dag sedan kom en arbetsgrupp inom Sveriges- kommuner och landsting med representanter för alla partier i riksdagen utom SD. Möjligen går det att säga att det är ett försök att nyansera diskussionen men arbetsgruppen förslag är långtifrån tillräckliga. Värt att lyfta fram från rapporten är

  • Kritiken mot inskränkningen av de allmännyttga bostadsföretagens möjligheter som genomfördes med en ny lag 2010. Kritiken är visserligen försiktig men dock. Då var det bara Vänsterpartiet som röstade emot.
  • Behovet av en bra kommunal markpolitik
  • De orimliga kostnadsökningarna inom bostadssektorn.

Men förslagen till lösningar är alldeles otillräckliga och kanske är det heller inte möjligt att få tillräckligt genomgripande förslag från en sjupartigrupp. På Gotland har vi, Vänsterpartiet, varit med och drivit fram bra förslag och skrivningar i bostadsförsörjningsplanen som antogs i slutet av förra året. Bland annat finns viktiga skrivningar om markpolitiken, till exempel ”För att på sikt klara bra tillgång till mark för bostadsbyggande till rimliga priser är en grundlig genomgång av mark- och exploateringspolitiken nödvändig.” Dessvärre har vi inte sett något av denna genomgång men vi ger inte upp. Boverkets marknadsrapport: http://www.boverket.se/Om-Boverket/Nyheter/Marknadsrapport-Last-lage-pa-bostadsmarknaden/ SKL rapport: http://www.skl.se/press/debattartiklar/regeringen-behover-bredda-arbetet-for-okat-bostadsbyggande Här finns tidigare blogginlägg om Boverket och bostadspolitiken. https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/11/13/cynismen-pa-boverket/ Här finns Gotlands bostadsförsörjningsplan http://gotland.se/13032


Cynismen på Boverket

november 13, 2013

De senaste 20 åren (drygt) har marknadskrafterna fått ett allt större spelrum vid byggande av bostäder. Resultatet med bostadsbrist, stora kostnadsökningar och rekordbelånade hushåll borde knappast ge stöd för fortsatta marknadsreformer men marknadsförespråkare griper ständigt efter nya halmstrån. Och de har resurser.

Nästa slagfält är förstås att driva ett avskaffande av bruksvärdeshyran. Högre beskrivs nästan som lösningen på det mesta. Och idag sällar sig Boverket, i sin Marknadsrapport, till de som driver på införande av marknadshyror även om de inte skriver det rakt ut. DN har en lite missvisande artikel idag.

Boverkets metod är kanske lite överraskande men också sällsynt provokativ. Hittills har de som förordat marknadshyror försökt att framhålla att det måste byggas mer och det åstadkoms genom marknadshyror. Den argumentationen håller inte så nu måste nya ”argument” in i debatten.

Och Boverket har hittat eller snarare konstruerat sådana argument. Boverket har räknat ut att det bor fel människor i de mer attraktiva hyreslägenheterna. ”Hyreslägenheterna utnyttjas ineffektivt eftersom lägenheterna inte fördelas efter betalningsvilja – det blir en allokeringsrelaterad effektivitetsförlust. ”Exakt så skriver Boverket (sid 3). Det betyder att det bor personer med alltför låga inkomster där någon som har mer pengar skulle vilja bo och det anser Boverket är en ”effektivitetsförlust”.

Enligt Boverket innebär dessa ”effektivitetsförluster” 90 % av de ”problem” som Boverket anser beror på bruksvärdesystemet. Om man väljer att beskriva detta som effektivitetsförluster så är det säkert sant, eftersom själva syftet med bruksvärdeshyror är just detta, alltså att motverka ekonomisk segregation och inte tvinga människor att flytta när fastighetsägaren vill hyra ut till någon som vill betala mer i hyra.

För mig är det oerhört cyniskt att beskriva detta som ”effektivitetsförluster”. Samtidigt är det förstås oerhört intressant att Boverkets bedömning är att den stora förändringen om marknadshyror införs skulle innebära att många tvingas flytta från sina bostäder och lämna plats för mer välbeställda. Trots detta så ifrågasätter Boverket själva om bruksvärdeshyrorna motverkar segregation, även om de gör det försiktigt så har Svd/TT nappat på just detta. Men om den ekonomiska segregationen motverkades så skulle ju förstår inte de effekter som Boverket anser så stora överhuvudtaget finnas.

Ett tankeexperiment för att visa hur cyniska Boverkets beräkningar är skulle kunna vara om vi tänker oss att Socialstyrelsen skulle göra en motsvarande beräkning av sjukvårdens insatser och prioriteringar. Hela den idé som Boverket använder är ju att den som är beredd att betala mest också ska få den vara eller tjänst som efterfrågas av flera. Allt annat är att betrakta som effektivitetsförlust och det är egentligen avgörande det är den enskilde eller skattekollektivet som betalar. Skulle vi överhuvudtaget kunna tänka oss att den som är beredd att betala mest för en njure skulle gå först i transplantationskön?

Visst har det klarnat. Tack Boverket för den provocerande rapporten. Kanske har jag rentav bedömt era bakomliggande syften helt fel. Kanske var ert syfte att skjuta idéerna om marknadshyror helt i sank.

Boverkets rapport visar väldigt tydligt att frågan nu handlar om mer marknad eller en anständig bostadspolitik.

Jag har skrivit om marknadshyror tidigare:

http://gotland.vansterpartiet.se/2012/12/29/avsloja-bluffen-medmarknadshyror/

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/09/25/nu-kommer-marknadshyror-3/