Tygla en skenande bostadsmarknad

juli 4, 2017

Örebro kommun och bostadsbolaget Örebrobostäder försöker hitta former för att kunna erbjuda lite rimligare hyror i nyproducerade hyreslägenheter. På ett seminarium idag, tisdag, redovisades förslagen, för det är två olika förslag.

Kommunen ska kräva lägre hyror vid markanvisning, nedåt 1 250 kronor per kvm och år handlar det om, vilket betyder cirka 7 500 kronor i månaden för en trea. Upplägget bygger på att de företag som genomför detta också får bygga andra bostäder som då ska vara med och finansiera den lägre hyran. Företaget Botrygg har ett sånt projekt på gång.

Örebrobostäder (Öbo) erbjuder en kraftig rabatt, 30 procent första året, en rabatt som trappas av under 10 år. Upplägget beskrevs som ”en marknadsanpassad hyressättning” med hänvisning till den låga räntan.

Båda exemplen visar att det finns goda marginaler vid produktion av nya bostäder och det är bra att en del av dessa kommer andra än företagen till del. Men givetvis borde detta leda till en mer radikal översyn av villkoren för byggande, hyressättning och prissättning av nyproducerade bostadsrätter. Den ökade marknadsstyrningen har lett bostadsbranschen helt fel och många är det som måste betala för det. I Örebro petar de lite i problemet och det är bra att någon gör det men det är otillräckligt.

Men ändå tillräckligt för att fastighetsägarföreningens representant i panelen tydliggjorde att han ansåg båda dessa varianter av rimligare hyror som fel. Inget annat var väl att vänta – fastighetsägarna gillar ju höga hyror.

Diskussionen visade också att hela frågan om hyressättning är väldigt oklar, särskilt i nyproducerade bostäder. Ingen pratade om ”bruksvärde” utan det begrepp som användes var ”marknadshyra” och det visar väl var frågan har hamnat.

De upplägg som är på gång i Örebro handlar bara om en ganska liten del av de nyproducerade hyreslägenheterna och därför är det förstås en fråga om vilka som ska få förmånen(?) att hyra lägenheterna med lite rimligare hyror. En del av de förslag som nämndes låg oroande nära social housing!

Jag tror bostadsfrågan kommer att ha stor betydelse för hur det framtida samhället kommer att fungera. Jag tror att väl fungerande hyresbostäder med rimliga hyror och bra villkor, till exempel ett starkt besittningsskydd, är viktiga för en väl fungerande bostadspolitik. Jag är övertygad om att om detta ska bli möjligt oh för att det kunna fungera för alla så behövs starka allmännyttiga bostadsföretag som har just dessa uppgifter.

För att stärka allmännyttan eller kanske snarare återupprätta allmännyttan måste den olyckliga lagstiftningen från 2010 avskaffas. Den lagstiftning som kräver affärsmässighet. Det är den som gör att ett bostadsföretag kan ge 30 procent rabatt och ändå kunna hävda att det är en bra affär! (Jag menar att den sk affärsmässigheten har pressat upp alla kalkyler så 70 procent funkar….

Om just hyran och hyressättningen bloggade jag för en dryg månad sedan, här kan du läsa det:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2017/05/13/vart-ar-hyrorna-pa-vag/

Annonser

Fejkseminarium??

juli 3, 2017

Idag, 3 juli, var första dagen som jag hade möjlighet att vara med på flera seminarier under Almedalsveckan. Igår hade det inte riktigt kommit igång och jag var dessutom engagerad i Vänsterpartiets aktiviteter. Det finns ett stort utbud och intressanta rubriker. Jag valde idag flera med bostadsbyggnadstema, varav några var givande och intressanta av helt andra skäl.

Jag brukar försöka delta också på seminarier där jag kan förvänta mig uppfattningar och beskrivningar som jag inte alls håller med om. Och det lyckades jag verkligen med idag. Det var ett seminarium om hur ”hyreskakan” fördelas och förstås med syftet att hitta möjligheter att få rimligare hyror.

Det var uppenbart att det var för de privata fastighetsägarnas intressen som seminariet ordnades och budskapet var kort och enkelt; det är skatterna det beror på att vi har höga hyror och så länge skatterna är som de är går hyran knappast alls att sänka hur man än gör.

En VD från ett privat fastighetsbolag fick undervisa i hur kostnaderna för hyran fördelades. Det väntade tricket var att redovisa momsen som en sorts fast kostnad fast alla vet att den är helt beroende av byggkostnader och andra kostnader som köps till att sköta fastigheterna. Sjunker byggkostnaden sjunker förstås momsen men det glömdes bort den här gången också. Men nu kom ett nytt ”trick”.

Eftersom alla arbetsinkomster är skattepliktiga så las den skatt (kommunalskatt) som hyresgästen betalar inkomsten som går till hyran som en sort högre hyra. Så om hyran är 10 000 kronor i månaden så las det på drygt 4 200 som och därmed blir hyran då, enligt detta sätt att räkna, 14 200 varav kommunalskatten då utgör en skatt på hyran! Markkostnaden betraktades också som en skatt så då landade den undervisande VD:s på att över hälften av hyran är skatt.

Med detta sätt att räkna så skulle en sänkt byggkostnad med 10 procent bara påverka med 3 procent. Jag håller med om att det blir mycket siffror men jag vill försöka beskriva någorlunda komplett, trots att slutsatsen är ganska enkel; De väljer siffror precis hur som helst!

Visst borde jag sagt emot men seminarierna, numera, ger inget sånt utrymme utan den här gången var det en panel med tre personer och en samtalsledare som alla var överens som tog hela tiden!

Visst vet vi vad de privata fastighetsägarna vill men detta sätt att beskriva verkligheten kan knappast vara bra för branschen.


Vart är hyrorna på väg?

maj 13, 2017

Stora delar av bostadspolitiken har stöps om de senaste decennierna och en del konsekvenser har beskrivits och diskuterats ganska mycket även om tolkningarna skiljer sig väsentligt. Tydligast kan effekterna beskrivas med bostadsbrist, ökad segregation och ökade kostnader. Lite mindre har principerna för hyressättning redovisats och diskuterats men har alltmer kommit i fokus när renovräkningar blir en allt vanligare strategi – alltså renoveringar som syftar till att höja hyran kraftigt så att många tvingas flytta.

Tidigare hade de allmännyttiga företagen och deras självkostnadsprincip en stark påverkan på hur hyrorna skulle sättas. 2010 avskaffade riksdagen både självkostnadsprincipen och allmännyttans hyresnormerande roll. Det är mycket konstigt att diskussionen om detta var så svag, då 2009 och 2010. Effekterna har vi än så länge bara sett början på.

Ett skäl till den väldigt begränsade diskussionen är nog att hyressättningssystemet beskrivits som ganska komplicerat och få har haft kunskap om hur det fungerar.

För någon dag sedan intervjuades SABO:s VD Anders Nordstrand i DN och där finns en del intressant om hyressättningen enligt den sk bruksvärdeprincipen. Här kan du läsa hela artikeln.

Jag noterade bland annat följande besked i artikeln:

”Hyran sätts dock inte efter produktionskostnaden utan efter bruksvärdesprincipen och förhandlingar med Hyresgästföreningen.”


”Bruksvärdesprincipen betyder att hyran sätts i relation till lägenhetens standard och läge.”

”Anders Nordstrand vill att regeringen gör något at obalansen mellan hyresrätten och det ägda boendet.
– Vi vill ha 6 procent moms på hyran sa att vi kan dra av den mot den moms vi betalar för renovering och nybyggen. Då skulle vi kunna sänka vara kostnader och därmed hyran. I dag har vi inte avdragsrätt.”

Om en ska sammanfatta så betyder det väl att det inte är kostnaderna som avgör hyran utan standard och läge men om kostnaden kan sänkas (genom momsavdrag) så sänks hyran. Klart och tydligt, eller…

Min första poäng är egentligen att ”bruksvärdesprincipen” är väldigt flexibel och jag har hört erfarna förhandlare uttrycka den som ”förhandlade marknadshyror” och som ”den hyra som folk i allmänhet är beredda att betala”. Nu, när allmännyttans självkostnad kopplats loss från hyressättningen blir hyressättningen väldigt ”flexibel”, dvs höga nyproduktionshyror kommer att påverka hyrorna i hela bostadsbeståndet – för att ta ett exempel. Det är förstås ett av skälen till att de privata fastighetsägarna frenetiskt motsätter sig det statliga investeringsstödet till byggande av hyresrätter.

Min andra poäng är att hela denna fråga förtjänar betydligt mer uppmärksamhet i den politiska debatten, inte minst därför att marknadshyresförrespråkarna har varit väldigt mycket framgångsrika de senaste åren. Jag menar till exempel vad som hänt med andrahandshyrorna och förlängningen av presumtionshyrorna. Förändringar som höjt hyran och som nog påståtts inte påverka bruksvärdeshyrorna men som absolut gör det.

Enligt Hyresgästföreningens tidning Hem & hyra så planerar var fjärde kommun att sälja ut bostäder från sitt allmännyttiga bostadsföretag. Det sker också här på Gotland. Argumentationen är ofta att hyrorna inte blir högre med hänvisning till förhandlingar enligt bruksvärdesprincipen. Så här skriver Gotlandshem till hyresgäster som bor i hus som ska säljas:

”Precis som det fungerar idag, så styrs hyrorna även hos privata hyresvärdar genom förhandlingar och avtal med Hyresgästföreningen”

Inte osant men vad betyder det egentligen?

Det finns stor anledning att tro att verkliga marknadshyror är på väg att införas men att de kommer att kallas bruksvärdeshyror.

 

För några dagar hade jag en replik på DN debatt – ett svar på en artikel från ett byggbolag. Du kan läsa den här:

http://www.dn.se/debatt/repliker/reformerna-har-gynnat-fastighetsforetagen/