Vart är hyrorna på väg?

maj 13, 2017

Stora delar av bostadspolitiken har stöps om de senaste decennierna och en del konsekvenser har beskrivits och diskuterats ganska mycket även om tolkningarna skiljer sig väsentligt. Tydligast kan effekterna beskrivas med bostadsbrist, ökad segregation och ökade kostnader. Lite mindre har principerna för hyressättning redovisats och diskuterats men har alltmer kommit i fokus när renovräkningar blir en allt vanligare strategi – alltså renoveringar som syftar till att höja hyran kraftigt så att många tvingas flytta.

Tidigare hade de allmännyttiga företagen och deras självkostnadsprincip en stark påverkan på hur hyrorna skulle sättas. 2010 avskaffade riksdagen både självkostnadsprincipen och allmännyttans hyresnormerande roll. Det är mycket konstigt att diskussionen om detta var så svag, då 2009 och 2010. Effekterna har vi än så länge bara sett början på.

Ett skäl till den väldigt begränsade diskussionen är nog att hyressättningssystemet beskrivits som ganska komplicerat och få har haft kunskap om hur det fungerar.

För någon dag sedan intervjuades SABO:s VD Anders Nordstrand i DN och där finns en del intressant om hyressättningen enligt den sk bruksvärdeprincipen. Här kan du läsa hela artikeln.

Jag noterade bland annat följande besked i artikeln:

”Hyran sätts dock inte efter produktionskostnaden utan efter bruksvärdesprincipen och förhandlingar med Hyresgästföreningen.”


”Bruksvärdesprincipen betyder att hyran sätts i relation till lägenhetens standard och läge.”

”Anders Nordstrand vill att regeringen gör något at obalansen mellan hyresrätten och det ägda boendet.
– Vi vill ha 6 procent moms på hyran sa att vi kan dra av den mot den moms vi betalar för renovering och nybyggen. Då skulle vi kunna sänka vara kostnader och därmed hyran. I dag har vi inte avdragsrätt.”

Om en ska sammanfatta så betyder det väl att det inte är kostnaderna som avgör hyran utan standard och läge men om kostnaden kan sänkas (genom momsavdrag) så sänks hyran. Klart och tydligt, eller…

Min första poäng är egentligen att ”bruksvärdesprincipen” är väldigt flexibel och jag har hört erfarna förhandlare uttrycka den som ”förhandlade marknadshyror” och som ”den hyra som folk i allmänhet är beredda att betala”. Nu, när allmännyttans självkostnad kopplats loss från hyressättningen blir hyressättningen väldigt ”flexibel”, dvs höga nyproduktionshyror kommer att påverka hyrorna i hela bostadsbeståndet – för att ta ett exempel. Det är förstås ett av skälen till att de privata fastighetsägarna frenetiskt motsätter sig det statliga investeringsstödet till byggande av hyresrätter.

Min andra poäng är att hela denna fråga förtjänar betydligt mer uppmärksamhet i den politiska debatten, inte minst därför att marknadshyresförrespråkarna har varit väldigt mycket framgångsrika de senaste åren. Jag menar till exempel vad som hänt med andrahandshyrorna och förlängningen av presumtionshyrorna. Förändringar som höjt hyran och som nog påståtts inte påverka bruksvärdeshyrorna men som absolut gör det.

Enligt Hyresgästföreningens tidning Hem & hyra så planerar var fjärde kommun att sälja ut bostäder från sitt allmännyttiga bostadsföretag. Det sker också här på Gotland. Argumentationen är ofta att hyrorna inte blir högre med hänvisning till förhandlingar enligt bruksvärdesprincipen. Så här skriver Gotlandshem till hyresgäster som bor i hus som ska säljas:

”Precis som det fungerar idag, så styrs hyrorna även hos privata hyresvärdar genom förhandlingar och avtal med Hyresgästföreningen”

Inte osant men vad betyder det egentligen?

Det finns stor anledning att tro att verkliga marknadshyror är på väg att införas men att de kommer att kallas bruksvärdeshyror.

 

För några dagar hade jag en replik på DN debatt – ett svar på en artikel från ett byggbolag. Du kan läsa den här:

http://www.dn.se/debatt/repliker/reformerna-har-gynnat-fastighetsforetagen/

Annonser

Vilse i pannkakan…

februari 20, 2017

är väl den vänligaste beskrivningen av hur Hyresgästföreningen och allmännyttan nu driver iväg sitt hyressättningsarbete åt ett håll som blir alltmer likt marknadshyror. I en artikel på DN-debatt idag utvecklar de sitt förslag men viktiga ambitioner saknas helt. Ingenting om att bekämpa segregation, ingenting om ”rimliga hyror”. Istället är fokus att inte hålla på och diskutera bostadspolitikens villkor utan fixa till en lösning som dämpar en del av dagens debatt och då har de valt att ge efter för ropen från de som kräver marknadshyror.

Med tanke på det ganska kaotiska läget på Stockholms bostadsmarknad så är deras utgångspunkt i artikeln rena sveket ”Krav på lagändringar och systemskifte framförs ofta. Åsikterna sträcker sig över hela skalan från mer subventioner och ökade regleringar till total avreglering och marknadshyra. Utan att ta ställning i den debatten vill vi skapa ordning och transparens i hyressättningen i Stockholm”

Så nu görs en radikal omläggning av hyressättningen men ingen ambition om vilken bostadspolitik som den ska ge stöd för. Högre vinster? Högre hyror? Mer bostadsbrist? Mer segregation? Eller vart är de på väg? Artikeln ger inget säkert svar men några ledtrådar är ändå ganska uppenbara.

  • En överordnad fråga är att dagens lagstiftning ska vara kvar. Den garanterar artikelförfattarna en fortsatt stark ställning!
  • En självklar effekt kommer att bli högre hyror, troligen mycket högre hyror, i de mest attraktiva delarna av Stockholm, t ex innerstaden. Att det är stora förändringar framgår val av deras skrivning ” Vi ar överens om att eventuella konsekvenser av ett införande måste omhändertas ansvarsfullt och varsamt.
  • Några lägre hyror kommer inte att vara genomförbara. För att klara det skulle nån typ av omfördelningsinstrument att behövas och något sådant anvisas inte. Inom de stora bolagen går det förstås men inget om detta sägs och jag utgår från att den nya hyressättningen ska gälla alla.
  • Det kommer att hamna stora pengar i fastighetsägarnas fickor.

Det är inte svårt att förstå debatten om hyresnivåerna i Stockholm och kanske måste några nya principer börja användas, nya i förhållande till det mer traditionella sättet att sätta bruksvärdeshyror. Men då krävs också en bredare uppsättning av insatser som bland annat handlar om vart de stora hyresökningarna ska ta vägen? Dessutom måste vi ha väldigt klart för oss att högre hyror i de relativt färdigbyggda delarna av Stockholm inte ger fler bostäder. Huvuddelen av de nya bostäderna måste byggas på andra platser och det byggandet blir varken mer eller mindre lönsamt av högre hyror på Östermalm.

För Stockholm borde en viktig uppgift vara att bygga bra, attraktiva och hållbara nya stadsdelar utanför tullarna. Jag har av personliga skäl bekantat mig med att av de (relativt) nya områdena och kan lätt(!) konstatera att Stockholms kommun och exploatören inte skött detta trots goda förutsättningar. Men stor brist på skolor och förskolor är helt enkelt inte acceptabelt!

Tyvärr är dagens artikel på DN-debatt bara ytterligare ett exempel på att det saknas en riktig bostadspolitisk debatt och att företagens vinstintresse håller på att ta över. Men visst finns det väl ett politiskt ansvar och en politisk styrning över Stockholms allmännyttiga bostadsföretag.

 

http://www.dn.se/debatt/lat-attraktiva-lagenheter-i-stockholm-fa-hogre-hyror/


Demokratisera bostadsbyggandet

februari 3, 2017

Nej till marknadshyror borde vara en självklar utgångspunkt för att bedriva en social bostadspolitik men det räcker inte. Just nu verkar den viktigaste striden stå om de allmännyttiga kommunägda bostadsföretagen. Vänstern har lätt att ta ställning i båda dessa frågor men hur ser en mer samlad bostadspolitik ut?

Jag anser att det är nödvändigt att utveckla de allmännyttiga företagen men dessvärre ser vi flera exempel på raka motsatsen, dvs en nedmontering. Det sker både genom utförsäljningar men också genom att allmännyttan inte lever upp till det allmännyttiga syftet utan bedrivs alltmer ”affärsmässigt”.

Det börjar bli mer och mer tydligt att den lagändringen om hyressättning och de allmännyttiga företagen som Reinfeldtregeringen drev igenom 2010 börjar få genomslag. Hyresnivåerna i nyproducerade bostäder är nu på nivåer på många orter/städer som är orimliga för väldigt många och underblåser en tilltagande boendesegregation.

Det statliga investeringsbidraget bör permanentas men för att det ska fungera bra så måste också reglerna för bostadsföretagen ändras så att det blir möjligt att sätta hyror lite mer långsiktigt. Idag innebär reglerna att bostadsföretag som agerar allmännyttigt drabbas av fiktiva kostnader som kan vara besvärande genom krav på sk nedskrivningar. (Se nedan vad det betyder). Nya bostäder kommer knappast att upplevas som billiga men det borde vara fullt möjligt att bygga en ytsnål trerummare med hyra under 8 000 kronor i månaden också i storstadsområden. På många ställen skulle det nog uppfattas som billigt.

Kommunernas markpolitik måste skärpas och inte minst måste det bli en central politisk fråga för den lokala politiken. Intresset och kunskapen måste öka om det här viktiga området som verkligen stod i centrum för politiken innan bostadspolitiken nedrustades. Dels måste vi agera för att markpriserna inte sticker iväg som de har gjort under de senaste åren, dels måste vi använda det offentliga markägandet ör att verkligen se till att det blir ”rätt byggande i rätt tid”. Tyvärr kan jag här på Gotland se en slapphet som innebär att markanvisningar kan bli liggande uppåt fyra år innan byggstart. Men kommunernas möjligheter behöver också förbättras.

Summan är ungefär att bostadsbyggandet måste demokratiseras så att det är behoven som styr och inte företagens vinstintresse.

Och hyressättningen är givetvis viktig:

  • Bostadsmarknaden ska styras av ett bruksvärdessystem som garanteras genom kollektivt förhandlade hyror. Genom hyror som motsvarar bostadens standard och kvalitet är syftet att kunna ge alla hyresgäster, oberoende av inkomst, en bra bostad till en rimlig kostnad.
  • Allmännyttans hyresnormerande funktion bör återinföras.
  • Presumtionshyror bör bara tillåtas i undantagsfall och då bara för begränsad tid. Om ens då!

Samtidigt lever debatten om marknadshyror och det är på ett sätt lätt att förstå; fastighetsägarna har flera miljarder skäl att driva på om marknadshyror. Men argumentationen för marknadshyror känns allt märkligare och ibland ganska desperat.

Igår berättade DN att Assar Lindbeck tycker som han alltid har gjort, att vi ska ha marknadshyror.

Lindbeck tror att det är möjligt att konstruera ett system som skulle konfiskera de ökade fastighetsvärdena som skulle bli följden av marknadshyror. Det tror inte jag är möjligt och det är knappast så fastighetsägarna som driver frågan har tänkt sig. En del av de ökade fastighetsvärdena har säkert redan inträffat som en följd av debatten och ”förhoppningen”. Men allra mest märkligt är ändå hans påstående ”Dessutom medför slopad hyreskontroll att priserna på bostadsrätter och villor kan dämpas. Det beror på att trycket på dessa marknader inte längre blir lika starkt, tillägger han.”

Det var väl ungefär så borgarna argumenterade när den stora omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter inleddes i Stockholm. Kanske trodde de på fullt allvar att mer marknad skulle begränsa marknadskrafterna. Nu vet vi att detta inte blev fallet, prisökningarna har ju varit oerhörda.

Ett annat ”intressant” inlägg i debatten har Boverket stått för, visserligen några år sedan men ändå:

Boverket har räknat ut att det bor fel människor i de mer attraktiva hyreslägenheterna. ”Hyreslägenheterna utnyttjas ineffektivt eftersom lägenheterna inte fördelas efter betalningsvilja – det blir en allokeringsrelaterad effektivitetsförlust. ”Exakt så skriver Boverket (på sid 3 i rapporten se en i slutet av inlägget) Det betyder att det bor personer med alltför låga inkomster där någon som har mer pengar skulle vilja bo och det anser Boverket är en ”effektivitetsförlust”.

Enligt Boverket innebär dessa ”effektivitetsförluster” 90 % av de ”problem” som Boverket anser beror på bruksvärdesystemet. Om man väljer att beskriva detta som effektivitetsförluster så är det säkert sant, eftersom själva syftet med bruksvärdeshyror är just detta, alltså att motverka ekonomisk segregation och inte tvinga människor att flytta när fastighetsägaren vill hyra ut till någon som vill betala mer i hyra.

Fast det vanliga argumentet för marknadshyror är att det skulle öka byggandet av hyresrätter, den vanliga tilltron till ”släpp marknaden” loss men egentligen räcker det att fundera en kort stund så blir det tydligt att de verkligt stora hyresökningarna skulle komma i innerstädernas mest centrala delar och några andra områden med unika tillgångar, vattenkontakt och liknande. Men för att klara att bygga bort bostadsköerna räcker ju inte de områdena till utan mycket kommer att hamna i städernas ytterkanter. Dessutom är det lätt att jämföra vad bygg- och bostadsmartknaden tucker att det är möjligt att ta ut för hyresrätter (utan marknadshyror) och för bostadsrätter, där marknadspris råder. Senaste statistiken från SCB visar att priset för en nyproducerad bostadsrätt är cirka 55 000 kronor/kvm och för en hyresrätt är motsvarande pris cirka 32 000 i de tre storstadsområdena. Om en marknadshyra skulle sättas för att förränta 55 000 kr/kvm så börjar väl en hyra för en trerummare att närma sig 25 000 kronor i månaden.

Jag har bloggat om detta tidigare:

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/11/13/cynismen-pa-boverket/

Fast det vanliga argumentet för marknadshyror är att det skulle öka byggandet av hyresrätter, den vanliga tilltron till ”släpp marknaden” loss men egentligen räcker det att fundera en kort stund så blir det tydligt att de verkligt stora hyresökningarna skulle komma i innerstädernas mest centrala delar och några andra områden med unika tillgångar, vattenkontakt och liknande. Men för att klara att bygga bort bostadsköerna räcker ju inte de områdena till utan mycket kommer att hamna i städernas ytterkanter. Dessutom är det lätt att jämföra vad bygg- och bostadsmarknaden tycker att det är möjligt att ta ut för hyresrätter (utan marknadshyror) och för bostadsrätter, där marknadspris råder. Senaste statistiken från SCB visar att priset för en nyproducerad bostadsrätt är cirka 55 000 kronor/kvm och för en hyresrätt är motsvarande pris cirka 32 000 i de tre storstadsområdena. Om en marknadshyra skulle sättas för att förränta 55 000 kr/kvm så börjar väl en hyra för en trerummare att närma sig 25 000 kronor i månaden.

Så lite om nedskrivningar som jag nämnde tidigt i texten:

När ett ”nytt hus” byggts färdigt så görs ska en marknadsvärdering göras. Marknadsvärderingen göra enligt modeller som värderingsinstitut (t ex Datscha ) utarbetat och med höga avkastningskrav (över fem procent) som, enligt min mening, är helt främmande för ett allmännyttigt företag. Dessutom kryddas dessa med höga riskpåslag på mindre orter. Om marknadsvärdet anses ligga under investeringskostnaden måste en nedskrivning göras genom en kostnad i företagets resultaträkning, en kostnad som kan uppgå till en miljon kronor per lägenhet, trots att bostäderna och ”huset” har en rimlig kalkyl. 100 lägenheter per år kan ”kosta” 100 miljoner om året och leda till flera års underskott. Det är bland annat sådana låtsaskostnader som för en del leder till slutsatsen att lägenheter måste säljas ut.

Här en länk till boverkets rapport:

http://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2013/bostadsbristen-och-hyressattningssystemet/


Nej till en bedrövlig ”bostadspolitik” och social housing.

januari 7, 2016

Nu kommer alltmer av räkningen för Reinfeldtsregeringens usla bostadspolitik eller snarare avveckling av bostadspolitiken. Igår uppmärksammade massmedia (SR och TT) att Boverket föreslår byggande av ”social housing” vilket betyder särskilda hus och områden för fattiga. Det är dessvärre en inte helt ologisk följd av att bostadspolitiken succesivt avvecklats och de sista spikarna i kistan slog Reinfeldtregeringen.

Social housing innebär att vi institutionaliserar bostadssegregationen och det finns nog en del mörka politiska krafter som önskar det och som väntat på nån sorts krisläge för att få stöd för detta och det kommer nu Boverket med. Och krisen är enorm men att bygga särskilda fattigbostäder löser inget problem men skapar flera. Däremot är social housing ytterligare ett steg mot en alltmer marknadsstyrd bostadsmarknad. Social housing är nämligen en viktig del i införandet av marknadshyror. Det vill de privata fastighetsägarna och det har också Boverket förordat i en rapport för något år sedan. (Därför kändes det väldigt stötande när Sveriges Radio rubricerade artikeln ”Boverket kräver socialt byggande” när det alltså är raka motsatsen).

Förutom en ökad bostadssegregation så innebär social housing andra problem eftersom systemet bygger på att de som ska bo där måste kvalificera sig genom mycket låg inkomst, sociala problem eller andra omständigheter som vi knappast önskar att någon ska behöva leva under. Social housing riskerar förstås att permanenta en ganska usel livssituation eftersom förbättringar av inkomst eller social situation riskerar att leda till bostadslöshet. Kanske vad en del arbetsgivare drömmer om; anställda som inte vill ha högre lön.

Det som behövs är ett omfattande byggande av hyresrätter till rimliga kostnader. Det har vi klarat förut och regeringen har varit på rätt spår med förslaget om investeringsstöd men det är tyvärr ett förslag som är för begränsat, lite för svagt och dessutom drar det ut på tiden. Anslaget från riksdagen är 3,2 miljarder, som ännu inte kan användas eftersom det saknas regeringsbeslut om villkoren. Men nivån borde lätt kunna dubblas och det börjar det handla om 30 000 hyreslägenheter per år. Som en jämförelse kan nämnas att rot- och rutavdragen kostar staten cirka 18 miljarder om året.

Boverkets förslag om social housing är inte kostnadsberäknat, staten förutsätts ta kostnaden, och det finns heller ingen annan egentlig konsekvensanalys.

Nåja, jag skriver det här i lite upprördhet, både över att förslagen lanseras och att de knappast stöter på motstånd. Här kommer lite av underlaget till mina påståenden och förslag:

Reinfeldtregeringen avskaffade investeringsstödet till byggande av hyresrätter genom ett beslut 2006, nästan direkt efter valet. Byggandet av hyresrätter minskade snabbt.

2010 beslutade riksdagen om begränsningar i de allmännyttiga bostadsföretagens verksamhet i en lag som bland annat föreskrev ”affärsmässighet”. Den lagen har tyvärr ytterligare bidragit till bostadsbristen och inriktningen av nyproduktionen på välbeställda. Bara Vänsterpartiet röstade emot!

I oktober 2013 skrev Boverket en märklig rapport som i stort sett förordade marknadshyror. Jag har bloggat om den tidigare.   https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/11/13/cynismen-pa-boverket/

Jag har skrivit om social housing och marknadshyror också förut.

Här om marknadshyror: https://larsbjurstrom.wordpress.com/tag/marknadshyror/

Och om social housing: https://larsbjurstrom.wordpress.com/2015/07/01/fastighetsagarnas-nysprak/

Ursäkta att jag gör det lite enkelt för mig genom att länka och så men jag var angelägen att skriva en blogg och har inte så mycket tid just nu.

 

 


Marknadshyror gynnar bara fastighetsägarna

augusti 4, 2015

Marknadshyror kommer att leda till ökad segregation och rikare fastighetsägare. Men det hindrar inte att det finns många som förespråkar marknadshyror och den 30/7 gjorde GA (Gotlands Allehanda) det i sin ledare. Idag har jag ett svar i GA som jag också publicerar här, i något bearbetat skick.

Det är egentligen ingen ny väg utan mer ett fullföljande av den bostadspolitik som Bildtregeringen inledde med mer makt till marknadskrafterna och mindre möjlighet till demokratiskt inflytande och förstås mindre social bostadspolitik.

Nu kan vi se effekten av den politiken, som socialdemokraterna dessvärre inte ändrade. Ökade kostnader, stora spekulationsvinster, segregation och bostadsbrist! Och det är alltså mer av den politiken som GA förordar.

Minskade regleringar har inte lett till lägre kostnader, istället har effekten varit den motsatta. Och när investeringsstödet avskaffades av Reinfeldtregeringen 2006 så ökade byggkostnaderna precis tvärtemot vad regeringen påstod skulle inträffa. Och förstås så upphörde byggandet av hyresrätter nästan helt och hållet under flera år. Det bidrog förstås kraftigt till bostadsbristen.

Jag är bedrövad över att det finns moderatledda kommuner som inte vill bygga fler bostäder men problemet är framförallt att de privata intressen som fått ett allt större inflytande över byggandet bara vill bygga så mycket, eller så lite, så att bostadsbristen behålls. Då ökar nämligen möjligheterna att tjäna pengar!

GA:s ledare jämför Sverige med den mer avreglerade bostadssektorn i Belgien. Där finns marknadshyror men där finns också ”social housing”, dvs särskilda bostäder och områden för de fattigaste. Den sortens bostadspolitik har det hittills funnits enighet om att säga nej till i Sverige. Vi har redan för mycket segregation och politiken måste istället inriktas på att bekämpa segregationen.

Och vem tror egentligen på att marknadshyror löser ett enda viktigt problem? En hel del hyresgäster skulle få kraftigt bökade hyror, i vissa fall med över 100 procent, enligt en färsk utredning från maj. Är det nån som tror att en enda hyresgäst skulle få hyran sänkt?

Mest skulle hyran öka i de stora städernas innerstäder och här på Gotland förstås också i Visby innerstad. Alltså i områden där det knappast är möjligt att tillgodose det stora behov av nya bostäder vi har. Det är alltså en total felsyn att marknadshyror skulle öka byggandet.

För att få till stånd ett ökat byggande är det tvärtom lägre hyror som krävs så att de som behöver bostad verkligen har råd att flytta in i de nybyggda bostäderna. Marknadshyror löser heller inget viktigt problem men kommer att göra fastighetsägarna rikare.

Därför är det bra att regeringen nu öppnar för möjligheten att åter ge investeringsbidrag till byggande av hyreslägenheter. Men det förslaget behöver skärpas och det måste förstås gälla hela landet.

 

 


Mer marknad har ökat problemen

november 24, 2013

Många nationalekonomer har lärt sin läxa bokstavstroget och anser sig därför veta ”att marknaden alltid har rätt”. Alla beräkningar och bedömningar utgår då från hur en renodlad marknad skulle ha fungerat och eventuella avvikelser i priser eller beteende räknas fram som en kostnad som ibland rentav kallas ”välfärdsförlust”.

Men om marknaden inte är det givna rättesnöret så faller ofta deras teser och argumentation helt ihop. Så är det med Assar Lindbecks artikel i DN idag, om hyrorna och bostadbyggandet. Lindbeck tror att det handlar om att konstruera en marknad men i verkligheten handlar det om att bygga ett bra samhälle och det är i det här fallet snarast motsatsen.

De senaste 20 åren ökade marknadsinslag på bostadsområdet borde väl mana till lite eftertanke. Stora kostnadsökningar. Bostadsbrist. Ökad segregation. Rekordbelånade hushåll. Så ser ju facit ut 20 år av statliga (och kommunala) avregleringar och där marknadskrafterna istället har fått ökat spelutrymme.

Ett belysande exempel på vad mer marknadsmekanismer inneburit är ”utvecklingen” av produktionskostnaderna. Starkast genomslag har detta fått när det gäller byggande av bostadsrätter och det går också tydligt att avläsa i SCB:s statistik. 1998 var kostnaden/slutpriset för hyresrätter och bostadsrätter på samma nivå men sedan dess har produktionskostnaderna för bostadsrätter ökat med 150 procent och för hyresrätter är ökningen 87 procent. (Under samma tid ökade KPI med 21 procent).

Jag menar att Assar Lindbeck (och tidigare Boverket i sin rapport som jag bloggat om tidigare) har ett orimligt ekonomistiskt synsätt men det kan ändå vara intressant att granska vad de egentligen säger och vad det skulle betyda om deras idéer skulle genomföras.

Lindbeck tar ju stöd i Boverkets rapport som framförallt har räknat ut kostaden för att hyresgäster bor i fel lägenheter. ”Hyreslägenheterna utnyttjas ineffektivt eftersom lägenheterna inte fördelas efter betalningsvilja – det blir en allokeringsrelaterad effektivitetsförlust.” Precis så skriver Boverket och de har räknat att ”välfärdsförlusten” för detta är 9 miljarder om året, vilket betyder 90 procent av hela den ”kostnad” som Boverket räknat ut.

Innebörden av detta är förstås att de nuvarande hyresgästerna ska tvingas flytta och lämna plats för de med tjockare plånbok. Lindbeck försöker att få det till att det är många som bor i för stora lägenheter, framförallt i Stockholms innerstad, eftersom bostäderna är så billiga. Men Stockholm domineras starkt av ganska små bostäder och 35 % av bostäderna 1 rok eller mindre, 63 % är 2 rok eller mindre och 83 % är 3 rok eller mindre.( statistisk årsbok för Stockholm 2013).  (Taget från Barbro Engmans blogg).

Så det handlar helt enkelt om att flytta folk med för låga inkomster från innerstaden till andra delar av staden. Men om detta skulle innebära så stora omflyttningar så att det motsvarar 9 miljarder kronor om året så måste det rimligen betyda att det bor många med måttliga inkomster i innerstaden och det är väl just det som är syftet med bruksvärdeshyran. Alltså att plånboken inte ska vara helt avgörande. Många hävdar ju att det krävs så speciella kontakter eller rentav svarta pengar för att tillgång till hyreslägenheter i innerstaden så natt det ändå bara bli människor med hög som bor där. Men så är det uppenbarligen inte för då håller ju inte Boverkets beräkningar.

När Assar Lindbeck beskriver hur en medveten bostadspolitik skulle kunna se ut så väljer han en bild ingen vill ha och som handlar om ” köra ut folk från sina fler-rumslägenheter när barnen flyttar hemifrån så att familjer med små barn skulle kunna flytta in i dessa lägenheter”. Men när marknadsmekanismer kan ge exakt samma resultat och tvinga människor att flytta då anses det på nåt sätt frivilligt eftersom det som marknaden leder till alltid är rättesnöret i de bokstavstrogna nationalekonomernas värld.

Men förstås handlar det här inte om sifferexercis utan om vilket samhälle vi vill ha. Jag är övertygad om att en genomtänkt bostadspolitik är viktig om vi ska bygga ett samhälle för alla, utan stora orättvisor och utan segregation i boende och skola.

Bostadspolitiken måste utmana marknadskrafterna. En demokratisk planering måste ta över marknadskrafternas spel med våra bostäder och boendekostnader. Den demokratiska planeringen måste syfta till att bygga samhällen och städer och inte ”bara” bostäder. Nya områden måste ges sådana kvaliteter och sånt innehåll att de uppfattas som lika attraktiva som de gamla innerstäderna. Tyvärr har kommunernas planeringsambitioner kraftigt minskat och nya områden är inte alltid ens försedda med den mest grundläggande offentliga servicen, så som skola och förskola. Det är delvis också en effekt av de så kallade fria valen som gör att alla kommuner, särskilt Stockholm, inte ser som sin självklara uppgift att planera hela servicen.

Och bostadspolitiken måste också innehålla ett direkt produktionsstöd till byggande av nya bostäder.

Jag har skrivit om marknadshyror tidigare:

http://gotland.vansterpartiet.se/2012/12/29/avsloja-bluffen-medmarknadshyror/

https://larsbjurstrom.wordpress.com/2013/09/25/nu-kommer-marknadshyror-3/


Nu kommer marknadshyror.

september 25, 2013

Rikare fastighetsägare och ökad segregation blir effekten men det redovisar inte regeringens utredare när han idag återkommer, i Svd, till sitt förslag från december förra året. I realiteten är det förstås marknadshyror som han förordar och visst kan man bygga in en del övergångsregler och skydd mot extrema effekter men den långsiktiga effekten blir marknadshyror.

Det kanske går att prata allmänt om möjligheter med en marknad i balans och skydd för de mest negativa effekterna men vi har rätt att se ett riktigt färdigt förslag. Under Almedalsveckan presenterades faktiskt ett embryo till ett sådant och då visar det sig att det bygger på att besittningsskyddet, rätten att bo kvar alltså, i realiteten krymps till femårsperioder, därefter måste ju bostaden hyressättas av marknaden igen. Känns det attraktaivt? (För hyresgästen alltså).

Jag bloggade om Bergendahls förslag i december och den texten håller fortfarande så här kommer den igen:

Idag blev det tydligt. Marknadshyror ska införas. Det är kanske ingen överraskning men visst hade det varit hederligare om den borgerliga alliansen gjort detta tydligt redan när de första attackerna mot bostadspolitiken sattes in.

Men idag kom alltså den så kallade Hyresbostadsutredningen. Där tydliggörs att det är marknadshyror som ska införas dels genom att läget ska få en avgörande betydelse när hyran sätts och dels genom att Hyresgästföreningens förhandlingsmöjlighet minskar eller rentav försvinner. Hyrorna i de mest attraktiva områdena kommer givetvis att öka, troligen blir det en dubblering inom några år.

Två direkta effekter är självklara:

Rikare fastighetsägare och ökad segregation.

Jag förmodar att de borgerliga allianspartierna gillar båda dessa effekter som väl stämmer ganska bra med en borgerlig samhälls- och människosyn. De rika ska bli rikare och de med lägre inkomster får bo i särskilda områden.

Den borgerliga regeringen har agerat mycket systematiskt för att pressa fram mer och mer marknadslösningar.  Men samtidigt har deras politik varit lätt att genomskåda så nog borde debatten och protesterna vart tydligare.

Nu används till och med bostadsbristen som ett skäl att höja hyrorna framförallt på de bostäder som byggdes för ganska länge sen, i de stora städernas mest centrala delar. Deras argument är faktiskt så märkligt som det låter. De menar på fullt allvar att genom att höja hyrorna på gamla hus på Södermalm och på Östermalm så ska det bli lättare att bygga nya bostäder.

Det finns förstås många problem med den argumentationen, ett är att det knappast är på Södermalm och Östermalm som det finns plats för de över 100 000 nya bostäder som behövs i Stockholmsområdet. Så ser det ut på många fler platser och absolut inte bara i Stockholm även om läget där är lite extra tydligt.

Ökade hyror kommer inte avskaffa bostadsbristen men kanske kommer köerna att kortas när många inte längre kommer att ha råd efterfråga en bra bostad. Det är ju så marknaden är tänkt att fungera. Den så kallade konsumetmakten ger ju förstås mest makt åt de som har mycket pengar.

Alternativet till en mer och mer marknadsanpassad bostadspolitik är att staten och kommunerna återtar planeringsinitiativet inom bostadsektorn. Vi måste sluta att anpassa oss till vinstintressen som spekulerar i ökade markpriser och bara vill bygga dyrare och dyrare bostäder. Ett exempel på effekterna av vinstintressenas framfart är att produktionskostnaden (per kvadratmeter) för bostadsrätter har ökat med 141 procent under tiden 1998 – 2010. (Under samma tid har KPI ökat med 18 procent).

Ett direkt stöd till produktion av hyreslägenheter bör också införas. Ett stöd som motsvarar villaägarnas och bostadsrättsägarnas ränteavdrag. Ett sånt stöd fanns tills regeringen Reinfeldt avskaffade det direkt efter valet 2006. Stödet kompenserade inte fullt ut men efter stödets avskaffande så rasade nyproduktionen av hyreslägenheter snabbt.

De allmännyttiga företagens uppdrag måste också förändras så att de återfår uppgiften att bygga bra bostäder åt alla och inte efterlikna de privatägda vinsdrivande bostadsföretagen.

Här kan du läsa mer om frågan:

Sveriges radios nyhetsinslag:

http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=5385458

En artikel i DN:

http://www.dn.se/nyheter/sverige/hyror-kan-hojas-om-nagra-ar

Vänsterpartiet på Gotland som visar bostadspolitiken effekter de senaste åren:

http://gotland.vansterpartiet.se/2012/11/23/bostadsbyggandet-har-havererat-ateruppratta-bostadspolitiken/

Och här hela utredningen som kom idag:

http://www.sou.gov.se/