Program för en rättvis bostadspolitik

Det är nästan lite plågsamt att summera den bild av den bostadspolitiska debatten som kom fram under Almedalsveckan. Det är marknadsanpassning och kryddat med nya satsningar på mer enskilt ägande av bostäder som dominerar. Men visst fanns nyanser och några bra förslag.

Bakgrunden är en mycket stor bostadsbrist och en ganska handfallen regering. Därför är fältet ovanligt fritt för snart sagt vilka förslag som helst. Dessvärre inte särskilt många med ett vänsterperspektiv – alltså förslag som minskar ojämlikheten och ökar det demokratiska inflytandet över samhällsbygget.

Till bakgrunden hör också att många, både stora företag och enskilda, tjänar mycket pengar på bostadsbristen. Det märks också på förslagen som läggs fram.

Jag ska inte gå igenom de förslag som redovisades, i allt väsentligt var det sedan tidigare kända förslag och idéer. Istället ska jag försöka skissa lite på hur ett vänsterinriktat politiskt program skulle kunna se ut. Jag har knåpat ihop tio punkter och tar gärna emot förbättringar och kompletteringar.

På kort sikt, dvs omedelbart, är det två saker som bör göras:

1. Inför ett investeringsstöd till byggande av hyresrätter men höga miljökrav och rimliga hyror.
2. Vässa markpolitiken och se till att inte stora pengar går till markspekulation. Kommunerna ska ges starkare instrument men kommunerna måste också sluta att sälja mark till bostadsbyggande till högstbjudande.

Syftet med dessa två punkter är att nu få fart på produktion av fler hyresrätter till rimliga hyror. För att få upp antalet bostäder måste fler kunna efterfråga och därför är hyresnivån viktig för att klara av att minska bostadsbristen på allvar. Dessutom är hyresnivån i nyproduktionen viktig för hur hela bostadsmarknaden fungerar. Höga hyror i nyproduktionen pressar upp bostadskostnaderna för alla, villapriser, bostadsrättspriser och hyror påverkas av nyproduktionshyrorna – därför är ett investeringsbidrag, med regler om hyrorna av stor betydelse.

Det är en stor skandal att regeringen inte redan löst detta. Utspelet kom i mars (2015), remisstiden gick ut i oktober och beslutet togs i riksdagen i maj men det saknas ett beslut i regeringen! Att beslutet dröjer betyder alls inte bara att effekten uteblir utan det är värre än så. Risken är att många väntar på beskedet – därför måste ett utspel (som gjordes i mars 2015) följas av ett snabbt definitivt beslut där alla regler är klara.

Det förslag som fanns redan i juli 2015 borde duga – där krävs hyror på mellan 1 300 och 1 450 kronor per kvadratmeter beroende på var i landet det byggs. För en trea betyder det cirka 7 800 – 8 700 i månaden.

Kostnaderna för mark är det kostnadsslag för bostadsbyggande som ökat mest under 2000-talet. Politiken som styr markpriserna är idag helt annorlunda jämfört med vad som gällde under miljonprogrammet. Då fanns en kostnadskontroll som var konstruerad för att förhindra markspekulation, idag är markspekulation snarast huvudregel.

 

Förstås ser det olika ut i olika delar av landet och olika kommuner men de i många fall orimliga markpriser som förekommer kommer att omöjliggöra en bra bostadspolitik. Priserna sätts ju så att de ska ”överträffa” kostnaderna i det befintliga beståndet och därför kommer inte nyproduktionen att bryta kostnadsutvecklingen. Till och med när kommunerna säljer mark försöker de ofta kräma ut så mycket som möjligt och Stockholms kommun har de senaste åren dragit in tre miljarder om året på höga priser. Det motsvarar 1,50 i kommunalskatt som istället hamnar på högre nyproduktionskostnader som dessutom underlättar för privata markägare att ta hem samma vinster. Det är helt improduktiva förtjänster som borde bekämpas på alla fronter.

 

3. De allmännyttiga bostadsföretagen bör reformeras och lagstiftningen måste ändras. Viktigast är att ”affärsmässigheten” tas bort och istället allmännyttan sätts som främsta inriktning.

Det var onödigt och mycket olyckligt att en ny lagstiftning drevs igenom 2010, bara Vänsterpartiet röstade emot. En av de tydliga effekterna som nu märks är att alla orter utanför de starkaste tillväxtområdena har svårigheter att klara nyproduktion i tillräcklig omfattning pga hårda krav på stora nedskrivningar. (se mer på slutet om detta). Många anser att lagen övertolkas och det stämmer nog delvis men jag tror att andra problem, minst lika stora, finns med lagen, till exempel på hur avkastningskravet ska räknas på det lite äldre bostadsbeståndet. Det är troligen bara en tidsfråga innan den frågan kommer att prövas och det kan innebära kraftigt höjda hyror.

Men företagen behöver också demokratiseras och för att klara rimliga bostadskostnader och bra fungerande bostadsområden kommer att krävas mer aktiva hyresgäster. Tiden borde vara över för marknadsföring som ”Hyr dig fri”.

Allmännytta måste också definieras så att företagen har en uppgift att påverka hela bostadsmarknaden genom sitt sätt att agera, till exempel vi hyressättning. Allmännytta är förstås att erbjuda bra bostäder med rimliga hyror till de som är hyresgäster hos allmännyttan men det räcker inte. Det är, till exempel, inte allmännytta att sälja ut bostäder för att kunna erbjuda lite bättre villkor till de hyresgäster som ”blir kvar” eftersom det då blir de som säljs ut som får betala, på ett eller annat sätt. Det är heller inte allmännytta att anpassa hyressättningen efter de priser som marknaden sätter på motsvarande bostäder. Marknaden är per definition segregerande och allmännyttan måste eftersträva integration. Därför måste hyressättningen ses över.

4. Reglerna för hyressättningen behöver ses över. Nya regler bestämdes i den usla lagen från 2010 och vi har ännu bara sett början på detta som annars riskerar att leda till ökade hyror och ökad segregation.

Bostadsmarknaden ska styras av ett bruksvärdessystem som garanteras genom kollektivt förhandlade hyror. Genom hyror som motsvarar bostadens standard och kvalitet är syftet att kunna ge alla hyresgäster, oberoende av inkomst, en bra bostad till en rimlig kostnad.

Allmännyttans hyresnormerande funktion bör återinföras.

Presumtionshyror bör bara tillåtas i undantagsfall och då bara för begränsad tid. Om ens då!

Tyvärr är hyrda bostäder numera ganska dyra i förhållande till andra boendeformer. Det finns skattemässiga orsaker som förstås ska ändras men det finns också andra skäl som bör diskuteras. Jag tror att den fullservice som nästan är det enda som erbjuds kan ifrågasättas. Ett lokalt engagemang kan ge viktiga kvaliteter och också påverka hyran.

5. Hyresgästföreningen måste bli en folkrörelse som slåss för bra villkor för sina medlemmar men också för en bostadspolitik som är bra och rättvis.

Tyvärr har hyresgästföreningens folkrörelsekaraktär tunnats ut och heltidsanställda tagit över alltmer. En effekt har blivit att just förekomsten av förhandlingar har blivit ett överordnat mål – förhandlingsersättningen är en stabil inkomstkälla till hyresgästföreningen och en förutsättning för att behålla alla anställda. Flera orimligt långtgående kompromisser har därför gjorts från hyresgästföreningens sida, till exempel uppgörelsen med fastighetsägarna som banade vägen för den mycket dåliga lagstiftning som kom 2010. Men förhandlingsrätten säkrades.

Självklart ska vi slåss för ett förhandlingssystem men framförallt för att det ska stärka hyresgästernas ställning och bidra till bättre villkor för alla på bostadsmarknaden. Jag menar självklart att hyresgästföreningen ska styras av medlemmarna och inte av riksdagen eller partier, men hyresgästföreningen har idag en sådan ställning och roll att föreningens agerande måste få debatteras offentligt.

6. Beskattning måste bli rättvis och stimulera nyproduktion.

Det är uppseendeväckande stora skillnader i hur olika bostadsformer beskattas och hyresrätten missgynnas nästan genomgående. Hyresgästföreningen visar att det kan skilja 3000:- kronor i månaden och det är nog den bästa siffran. Visst är det märkligt att det kan pågå!?

Orättvisorna måste rättas till men kanske kan det samtidigt ske ett rejält nytänk så att vi också kan bygga in ett system som stimulerar nyproduktion. Fastighetsskattens tidigare konstruktion hade lite sådana inslag. Elcertifikatssystemet är ett annat exempel på hur nyproduktion kan stimuleras.

Lite konstigt är det väl att så mycket av debatten handlar om reavinstskatten som många försöker kalla flyttskatt. De som betalar reavinstskatt har många tjänar enorma pengar på sitt boende och en skatt på 22 procent på detta är snarast för lite. De ganska begränsade undersökningar som gjorts visar dessutom att många äldre som bor kvar i sina villor inte alls skulle ändra sig om vinstskatten skulle sänkas – det är andra omständigheter som avgör.

7. Renoveringar måste klaras

Stora delar av våra bostäder behöver nu och de närmaste åren ganska omfattande renoveringar. Det finns allmännyttiga bostadsföretag som har över 70 % av sina bostäder byggda under miljonprogrammet (1965 – 1975). Med en så ojämn fördelning av bostädernas ålder så blir det förstås en ekonomisk påfrestning att klara bra renoveringar utan orimliga hyreshöjningar men det måste vi klara.

Tre principer bör eftersträvas.

• Bruksvärdeshyran behålls
• Hyresgästen har stort inflytande över hur omfattande renovering som görs
• Viktiga samhällsmål ska vara ett ansvar för hela samhället.

Det betyder att hyreshöjningar bara ska tas ut för verkliga förbättringar av boendet. Stambyten är inte en förbättring men ett moderniserat badrum är det troligen. När renoveringar görs så ställs delvis nya samhällskrav som är viktiga att leva upp till, det är till exempel energieffektiviseringar och förbättrad tillgänglighet. En del av dessa förbättringar är lönsamma för samhället men inte för den enskilda fastigheten, därför bör staten kunna finansiera en del av renoveringarna och ombyggnaderna.

Ett rimligt skäl för statlig medfinansiering till exempelvis hissinstallationer är att många byggnader inte alls ”drabbas” av det kravet. Villor slipper men också andra hus med mindre än tre våningar. Men även villaägare har förstås ett intresse av tillgängliga bostäder – nån gång.

Statens medfinansiering kan också möjliggöra att ombyggnader kan styras rent tidsmässigt så att den konjunkturkänsliga byggsektorn får lite utjämning – det skulle vi alla tjäna på.

8. Bygg kompletta stadsdelar

Städer och en del andra tätorter blir alltmer hierarkiska och en del nya områden som byggs ses nästan mest som ett komplement till stadens mer centrala delar. En sådan uppbyggnad och synsätt leder till statusskillnader och segregation och dessutom, förstås, svårigheter att erbjuda bra bostäder åt alla. För att klara många nya och bra bostäder måste därför nya områden och stadsdelar byggas mer kompletta med service och arbetsplatser. Det är också ett sätt motverka en alltmer hierarkisk uppbyggnad.

9. Regional balans

Den stora bristen på bostäder är mycket ojämn och värst i de stora kommunerna. Stora ansträngningar borde därför göras för att förbättra den regionala balansen genom att satsa på utveckling i hela Sverige. En viktig del i detta är förstås att regler och annat (t ex om nedskrivningar) är sådan att bostadsbyggande verkligen blir möjligt i hela landet men det räcker förstås inte. Staten måste satsa brett på regionalpolitik, till exempel genom att flytta jobb till mindre orter och förstås behålla statliga verksamheter.

10. Stärkt skydd för hyresgäster

Hyresgästerna har inte tillräckligt stark ställning, jag har tidigare trott att skyddet varit starkt.

Tre saker bör göras:

• Inför någon typ av obligatorisk bostadsförmedling av hyreslägenheter
• Ta bort skyddet för de som hyr ut lägenheter med oskäliga andra hand. Reinfeldtregeringen försämrade andrahandshyresgästernas ställning avsevärt och släppte därigenom iväg hyresnivåerna.
• Ta bort undantaget i hyreslagen som möjliggör korttidskontrakt. Jag har sett här på Gotland vilken skada den konstruktionen gör när giriga fastighetsägare kastar ut hyresgäster under sommaren och hyr ut till turister under sommaren.

 

Så lite om nedskrivningar (som jag skriver om i pkt 3  och 9):

När ett ”nytt hus” byggts färdigt så görs ska en marknadsvärdering göras. Marknadsvärderingen göra enligt modeller som värderingsinstitut (t ex Datscha ) utarbetat och med höga avkastningskrav (över fem procent) som, enligt min mening, är helt främmande för ett allmännyttigt företag. Dessutom kryddas dessa med höga riskpåslag på mindre orter. Om marknadsvärdet anses ligga under investeringskostnaden måste en nedskrivning göras genom en kostnad i företagets resultaträkning, en kostnad som kan uppgå till en miljon kronor per lägenhet, trots att bostäderna och ”huset” har en rimlig kalkyl. 100 lägenheter per år kan ”kosta” 100 miljoner om året och leda till flera års underskott.